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肖鋼:發展公募REITs勢在必行 不會助推住宅價格非理性上漲

2019-06-27 10:10:48大公網 作者:張帥
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由北京大學光華管理學院主辦的“中國REITs論壇2019年年會”,27日在京召開。本次年會引人注目的是,全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼亮相,并發表了題目為“發展公募REITs市場勢在必行--REITs視角下的房地產投資”的主旨演講。肖鋼表示,REITs主要投資于能夠產生穩定租金的酒店、辦公、商業、基礎設施等持有型不動產,對于不動產二級市場具有“價格穩定器”和“價值發現”功能。境外市場經驗表明推行REITs有助于降低不動產市場價格波動性,不會助推住宅價格非理性上漲。

全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼亮相“中國REITs論壇2019年年會”/記者張帥攝 

肖鋼首先回顧了各國和地區REITs推出時點所處的經濟發展周期和經濟發展階段。歷史經驗表明,REITs市場建設對于經濟的發展有著重要作用,一定程度上有利于引領經濟擺脫困境,為經濟持續發展提供新動能。

據肖鋼介紹,REITs產品的設計初衷是為投資者提供獲取穩定現金流收益和持續資產增值的投資機會,而穩定現金流收益來源于“雙重穩定性”,即物業成熟穩定性和分配比例穩定性。與此同時,REITs具有被動投資屬性,不依賴于頻繁交易來獲取主動投資收益,而強制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進行擴張的沖動。

在肖鋼看來,與投機型投資者“追漲殺跌”模式不同,REITs更具備長期價值發現能力:當不動產因價格大幅下跌或上漲導致投資價值變化,在內部治理與投資驅動下,REITs的收購或處置不動產的行為會起到有效平衡不動產二級市場供需關系的作用,從而穩定“不動產價格”。

結合美國、日本等國家REITs市場的典型案例,從微觀視角分析,肖鋼指出,REITs同時具備四方面特性:第一,資產處置規律性。REITs資產處置速度較為平穩,未出現快進快出的投機性交易行為。第二,增長可持續性。REITs資產規模穩中有升,逐步增長實現規模效應。第二,增長可持續性。REITs資產規模穩中有升,逐步增長實現規模效應。第三,資產持有長期性。REITs是持有型不動產的長期投資者,其平均持有期限遠遠長于投機型投資者。第四,價值投資合理性。REITs資產處置的主要目的并非低買高拋的價差,而是更關心租金合理性以及未來增長性,且其增值幅度處在合理范圍內。

綜合宏觀與微觀角度分析,肖鋼認為,當前發展公募REITs勢在必行,不但可為金融供給側結構性改革提供重要抓手,為經濟持續發展提供新動能,也有助于降低不動產市場波動性,提升金融市場穩定性。主要表現在,一是拓寬不動產投融資渠道。豐富了物業退出渠道,讓開發過程形成了“投融管退”的閉環,對于商業地產企業快速回籠資金、實現項目融資有著重要作用。二是增強包括房地產企業在內的非金融企業財務穩定性,強化重資產企業資本形成機制,降低負債率。三是培育專業化不動產運營機構發展,提升管理品質,也有助于形成職業經理人市場。四是疏解居民儲蓄投資渠道,增強抗通貨膨脹能力。REITs有效降低不動產投資門檻,能夠成為有效投資替代品,疏解住宅市場的儲蓄資金,減少住宅市場的資金囤積。同時豐富公眾投資理財選擇,提升居民財產性收入。五是有助于促進消費升級,進而帶動相關產業轉型升級。

肖鋼同時強調,作為新型金融品種,推出REITs也要根據國情加強風險防范,針對此問題,他提出了幾點建議:第一,制定REITs法律和規則體系;第二,建立規范REITs內部治理要求,完善REITs管理人的激勵約束機制;第三,強化REITs分紅機制和杠桿率約束;第四,制定擴募機制,明確REITs擴募標準,形成嚴格的市場化擴募約束;第五,堅持做好投資者教育,讓投資人更好理解REITs本身特性。

責任編輯:李孟展

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